Albert Saiz y Paloma Taltavull
La Fundación Rafael del Pino y la Asociación Española de Ciencia Regional organizaron el 18 de septiembre de 2023, el diálogo online «Condicionantes del mercado de la vivienda en España en un mundo en transformación» que se transmitió a través de https://frdelpino.es/canalfrp/ en el que participaron Albert Saiz y Paloma Taltavull.
El profesor Albert Saiz es catedrático asociado Daniel Rose de Economía Urbana y Bienes Raíces en el Instituto Tecnológico de Massachusetts y, anteriormente, director del Centro de Bienes Raíces del MIT (2014-2018). El profesor Saiz es director del Laboratorio de Economía Urbana del MIT, que lleva a cabo investigaciones sobre economía inmobiliaria, economía urbana, mercados de la vivienda, finanzas públicas locales, normativas de zonificación, bienes raíces globales y tendencias demográficas que afectan al desarrollo urbano e inmobiliario en todo el mundo. Imparte clases en los programas de Urbanismo e Inmobiliario del MIT. Antes de incorporarse al MIT, Saiz fue Economista Investigador en el Banco de la Reserva Federal de Filadelfia y Profesor Adjunto de Economía y Bienes Inmuebles en el MBA de la Wharton School de la Universidad de Pensilvania. En la actualidad, Saiz es profesor visitante en el Banco de la Reserva Federal de Filadelfia; investigador en el Instituto para el Análisis del Trabajo (IZA – Bonn, Alemania); miembro de la Junta de la Asociación Americana de Economía Inmobiliaria y Urbana, y asesor de investigación de Buildzoom.com. También es editor del Journal of Housing Economics. Es licenciado en Economía por la Universidad Autónoma de Barcelona (1995) y doctor en Economía por la Universidad de Harvard (2002).
La profesora Taltavull es licenciada en Economía (universidad de Valencia), doctor en Economía (Universidad de Alicante) y máster en comercio internacional (UNED). Es Catedrático de Universidad la Universidad de Alicante y profesor visitante de Berkeley (2011-2012), en Georgia State University (EEUU) (2012 y 2015), Florida Internatinal University (2018) y el Massachusetts Institute of Tehcnology- MIT (2020, 2022). Su actividad investigadora se centra en el análisis de los mercados inmobiliarios y de la vivienda en España, desde su tesis doctoral (El mercado de la vivienda en España: dos modelos de comportamiento). Tiene artículos académicos y libros publicados en los ámbitos nacional e internacional principalmente en el área de la economía inmobiliaria y economía urbana. Su presencia internacional está respaldada por múltiples contribuciones a congresos internacionales, participación en seminarios especializados sobre vivienda en Europa y Estados Unidos por invitación, una presencia activa en sociedades internacionales (como miembro del comité de dirección de la European Real Estate Society –presidente en 2002–, la International Real Estate Society, — presidente en 2010) y en instituciones (chair de REM- Real Estate Advisory Group de la UNECE). Es evaluador de las principales revistas académicas indexadas (cuenta con tres premios internacionales a evaluador de referencia) tanto en Scopus como en Thomson-ISI. Es editor principal de JERER.
Resumen:
El 18 de septiembre de 2023, la Fundación Rafael del Pino y la Asociación Española de Ciencia Regional organizaron el diálogo online “Condicionantes del mercado de la vivienda en España en un mundo en transformación”. En el acto participaron Albert Saiz es catedrático asociado Daniel Rose de Economía Urbana y Bienes Raíces en el Instituto Tecnológico de Massachusetts y Paloma Taltavull, catedrática de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante.
Según Albert Saiz, las dificultades de acceso a la vivienda son un problema global. Está pasando en Madrid, Tokio, Singapur, Nueva York, Toronto o Pekín. Por tanto, tenemos que pensar que las causas son de naturaleza global, porque está pasando en todo el mundo en todas las ciudades.
Una de las primeras causas es los bajos tipos de interés que hemos tenido. En los setenta, ochenta y noventa, las hipotecas eran más altas, los tipos de interés eran más elevados. El capital era mucho más caro, pero se ha abaratado por muchas razones. Una de ellas es porque la inflación subyacente bajó a finales de los noventa y principios de los años 2000. Las razones para ello tienen que ver con la globalización, que provoca que los productos no se encarezcan tanto, con lo cual, la inflación subyacente baja y provoca que los países exportadores acumulen reservas de capital muy grandes que, necesariamente, lo ponen en los mercados financieros globales, con lo cual, los tipos de interés tienden a bajar. El mercado de la vivienda vive del crédito. Muy poca gente puede adquirir una vivienda pagando al contado, sino que casi todos tenemos necesidad de crédito. Entonces, al abaratarse el crédito, la gente demanda más vivienda y los precios suben.
Un segundo factor, que también es global, aunque no se da en todas las ciudades, es que muchas de ellas se han vuelto más atractivas en términos del estilo de vida. No vemos que sea un problema de asequibilidad tan grande en ciudades industriales y postindustriales porque están perdiendo población. En Estados Unidos, ciudades del Rust Bell, como Detroit o Cleveland, no están siendo muy caras porque la gente no quiere ir. Pero otro tipo de ciudades, las denominadas ciudades del consumidor, están volviéndose más atractivas. Cuando la gente se vuelve más rica, quiere gastar más en muchas cosas, muchas de las cuales solo las puede proveer una ciudad, como ir a un restaurante o pasear por un sitio bonito. Cuando la gente se vuelve más rica, quiere consumir más de esas amenidades que solo se pueden disfrutar en las ciudades. Las ciudades más atractivas están convirtiéndose en referente mundial en términos de atraer población, no solo de sus propios países, sino incluso a nivel global, como Nueva York, Toronto y Dubai. Tenemos cien o doscientas ciudades a nivel global que están atrayendo a muchísima gente y son las que están experimentando los mayores problemas con la asequibilidad.
Hay otro problema en el mundo desarrollado. En sus ciudades, es muy difícil impulsar la oferta de vivienda. Nadie quiere desarrollo que pase enfrente de su casa porque se pierde la vista, el sol, hay más tráfico. En los países democráticos, estos intereses locales, que no representan el interés común, tienen mucha importancia en bloquear el desarrollo inmobiliario. Esto está pasando y lo vemos muy claramente en muchos países del mundo.
El cuarto factor sería el de la productividad. Está subiendo mucho la de los bienes exportables, como un teléfono móvil, que se producen en otros países y cuestan mucho menos de lo que costaban hace veinte o treinta años. El ladrillo, en cambio, se produce localmente. Por tanto, el precio de los bienes exportables está bajando relativamente respecto de los bienes no exportables, como los inmuebles. Esto está provocando que los inmuebles se encarezcan en términos relativos.
Finalmente, está el tema de la creciente desigualdad de ingresos. El segmento que tiene más ingresos puede ir al mercado inmobiliario y competir subiendo el precio. Por desgracia, también está la gente con bajos ingresos, que no están creciendo al mismo ritmo que la demanda de los más ricos.
Por lo que se refiere a España, Paloma Taltavull indicó que miraría a nuestro país con la perspectiva de largo plazo desde la perspectiva de la oferta. Los tipos de interés tienen un impacto claro, pero en términos de oferta la limitación de la oferta tiene mucho que ver con la estructura productiva, no con el suelo. El argumento de que no se quiere que se construya alto no se aplica a España porque nuestro sistema regulatorio permite construir una torre al lado de una casa antigua si lo permite el municipio. Nosotros tenemos un problema estructural, que es que ha desparecido la estructura productiva especializada. Reconstruirla cuesta una década entera y cuando la tengamos dimensionada otra vez podríamos volver a tener niveles de construcción como los que hemos tenido anteriormente. Ya lo constatamos en la crisis inmobiliaria de los ochenta. Está última crisis es muy parecida. Los precios crecían porque no había producción, no teníamos estructura productiva, estaba destruida por la crisis.
Este es el fenómeno de histéresis, indica Albert Saiz, esto es, cuando tienes una crisis, tiendes a crear otra crisis que tiene efectos no solo a corto plazo, sino también a largo plazo. Hay algo en la economía española que va más allá de la crisis de la vivienda. Cada crisis económica tiene efectos a mucho más largo plazo que en otros países, en los que las recuperaciones tienden a ser más rápidas. Eso nos dice algo de la economía española.
La vivienda, recuerda Paloma Taltavull, es un mercado de largo plazo en la oferta. Hay que construir, que son dos años y medio, más el tiempo de aceptación de documentos y concesión de licencias. Todo esto hace que el ciclo de edificación esté desfasado con el ciclo económico. Cuando se rompe ese ciclo, la recuperación cuesta muchísimo. En Europa, todos caen a la vez y algunos países han recuperado. España, en cambio, se está recuperando poco a poco porque tiene un problema de estructura de oferta. Esto está generando un desfase de diez años en todo el proceso de accesibilidad.
En este sentido, Saiz recordó las investigaciones en Estados Unidos sobre los determinantes de los costes de construcción. Hay muchas diferencias en Estados Unidos porque es un sistema muy federal y cada ciudad es su propio mundo. Hay ciudades en las que hay pocas empresas y con mucha presencia sindical y otras en las que hay más competencia, muchas empresas, más inmigración, mano de obra que no está sindicada. Pero en Europa no se sabe mucho acerca de esto, que es un tema que se debería estudiar más, especialmente en España.
Ya no basta decir con que tenemos problemas de accesibilidad. Tenemos que empezar a pensar y llevar soluciones porque cuando nos las proponemos, se lanzan propuestas que carecen de sentido económico o financiero. Las soluciones deben tener una base sólida en términos financieros. Estamos en una época de populismo en la que los economistas de la vivienda deben proponer en positivo. Hay que pensar en qué tipos de instrumentos llevar. En la primera dimensión de la política de vivienda hay que distinguir entre las políticas de demanda y las políticas de oferta. Las políticas de demanda ayudan a la gente directamente a comprar vivienda. Por la parte de la oferta, las ayudas se dan al promotor inmobiliario, o a cooperativas para facilitar su formación o la adquisición de terreno. Los dos tipos de políticas son importantes, pero han de caminar juntas. Hay países en los que todo va por la demanda, por ejemplo, la deducción impositiva de los intereses de la hipoteca. Es una buena política, pero si la oferta no responde, el precio de la vivienda se encarece.
La segunda dimensión se refiere a que la política de vivienda puede ser local, nacional o federal, o autonómica. Todos los niveles tienen un papel que jugar y estar coordinados. Siempre hay que pensar cuál es la reacción de los gobiernos locales e intentar ayudarlos. No puedes crear políticas que se perciban como barreras que hay que saltar. Hay que pensar en políticas que incentiven, ayuden, financien a los gobiernos locales que tienen que pensar en políticas de oferta. Las políticas de demanda tienden a ser nacionales, pero las políticas de oferta casi siempre son locales. Los alcaldes son los que van a crear las políticas de vivienda.
La otra dimensión es que tendemos a pensar en las políticas de iure, las leyes, las regulaciones. No hay duda de que son muy importantes. En España tenemos hecho mucho trabajo en la regulación en las leyes. Pero, a veces, tenemos que pensar en esa zona de pacto, que no en las leyes y su aplicación. Eso conlleva también pensar en los jueces, en cuáles son las actuaciones locales, los municipios, lo que están haciendo los promotores, los factores sociales, el proceso de aprobación de proyectos, que transparencia hay en esos procesos.
La política de vivienda en España, añade Paloma Taltavull, ha sido una de las políticas más estables. El esquema general viene de los años sesenta y ha funcionado. Combinando todo lo anterior, estamos centrando el problema de accesibilidad en un problema de oferta. Si pensamos en la capacidad regulatoria de la oferta a nivel municipal, podríamos llegar a desbloquear la oferta de viviendas. No hay incentivos para edificar, con lo que los precios suben. Una de las respuestas es la inacción de la política de vivienda.
En España podemos estar orgullosos de nuestro marco regulatorio, prosigue Albert Saiz, y no tenemos que tener ningún complejo. Pero hay que apretar las tuercas a los ayuntamientos porque a veces es más fácil poner la culpa en otro que no mirar a lo que están haciendo los ayuntamientos. Una de las problemáticas de la vivienda es, efectivamente, ese problema de ideología versus resultados. Privatizarlo todo no funcionará; culpar al mercado por todo tampoco. Tenemos que salir de esas disquisiciones y aplicar las políticas de forma práctica y con métricas de cuántas viviendas se producen cada año. Los responsables también deben rendir cuentas para que estas dinámicas populistas se queden en nada.
Otro aspecto interesante es pensar en la cantidad frente a la calidad. Es un tema muy difícil porque no estamos pidiendo que se construya vivienda mala, lejos de la ciudad, sin tejido productivo ni transporte. En la política de vivienda hay varios objetivos y hay que tener cuidado para no poner énfasis en un objetivo y olvidarse de otros. Queremos calidad en términos de localización de la vivienda, cerca de transporte público, parques, escuelas, equipamientos, y eso se junta también con la provisión de infraestructuras municipales. La financiación es importante para asegurarnos que el mandato de los municipios para proveer más vivienda venga acompañado de la financiación necesaria. Respecto a la vivienda social, no queremos poner a la gente con pocos recursos junta en un mismo desarrollo urbano. Esto crea centros de población con baja educación, sin acceso al mercado laboral, y eso es una fuente de inestabilidad.
Una tercera problemática es queremos ayudar a un barrio o a una familia. Hay los dos enfoques. El primero es mejorar las infraestructuras de un barrio, construir vivienda. Pero otras veces vamos a ayudar a una familia, proveerle de ayuda para adquirir la vivienda, etc. Las dos dimensiones son importantes, pero a veces se contraponen.
Cuando mejoras el barrio, normalmente se vuelve más atractivo y, a veces, genera un efecto de gentrificación. Esto genera dos visiones. La primera es que si una familia tenía su propiedad y el precio de la vivienda se encarece y pueden venderla con una ganancia de capital, ¿cuál es el problema? La otra visión es la que se refiere a gente que estaba en alquiler. Depende del barrio específico y pensar qué hubiera pasado si no hubiera mejorado. Si no se hubiera actuado, el barrio se había deteriorado más, con lo que la gentrificación es una alternativa, pero la otra hubiera sido peor. A veces podemos luchar contra los efectos de la gentrificación ayudando a una familia que tenga un problema. A lo mejor se queda en ese barrio, pero a lo mejor se va a un barrio de clase media donde tenga mejores servicios, de acuerdo con su situación personal e individual, que en el otro barrio.
España es un país de propietarios, recuerda Paloma Taltavull. Pero con la crisis financiera hemos bajado la tasa de propiedad en un ajuste durísimo en los hogares. El efecto de la gentrificación es aumentar la riqueza en vivienda de las familias, en un efecto de distribución tremendo asociado a que somos un país de propietarios. Si fuéramos un país de inquilinos, el impacto sería mucho más duro porque la gentrificación implica la entrada de capitales y la expulsión de los inquilinos simplemente a través del aumento de la renta y se van. Eso es muy penoso socialmente. Los efectos sociales son brutales. Parece ser que las ciudades españolas están en mejor situación porque somos un país de propietarios.
Hay una cierta tensión entre alquiler y propiedad de vivienda, añade Albert Saiz. La forma de resolver esa tensión es: con 35 o 40 años, propietarios establecidos con las familias y que no se vean amenazados por las fluctuaciones en el mercado de vivienda; con 22 ó 23 años, arrendatarios porque no pasa nada si te tienes que mover de un sitio a otro. Es saludable tener una sociedad en la que la gente joven pueda irse buscando oportunidades, buscando trabajo. El problema, en muchos países y en España, es que una persona que tiene 23 aun está viviendo en casa. Lo importante es que la gente que quiera salir de casa pueda. Ahí, el mercado de alquiler es muy importante.
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