Las dificultades de acceso a la vivienda se han convertido en un problema global. Está pasando en todas partes, en Madrid, Tokio, Singapur, Nueva York, Toronto o Berlín. Así es que si es un problema que no entiende de nacionalidades, debemos pensar que sus causas son de naturaleza global. Albert Saiz, catedrático asociado Daniel Rose de Economía Urbana y Bienes Raíces en el Instituto Tecnológico de Massachusetts conversa con Paloma Taltavull, catedrática de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante, sobre estas cuestiones.
Vivienda y tipos de interés
Una de las primeras causas del problema, indica Albert Saiz, son los bajos tipos de interés que hemos tenido hasta el año 2022. Esos bajos tipos de interés se debieron a la baja inflación que resultó de la globalización. Además, los exportadores acumularon reservas de capital que irrumpieron en los mercados financieros globales. En consecuencia, el precio del dinero se mantuvo bajo durante mucho tiempo y afectó al mercado de la vivienda, que vive del crédito. Como muy pocas personas pueden permitirse el lujo de adquirir una vivienda al contado, casi todo el mundo necesita una hipoteca para poder hacerlo. En consecuencia, al ser el crédito más barato, las personas pidieron más hipotecas y los precios de la vivienda subieron.
Un segundo factor global resulta del hecho de que muchas ciudades se han vuelto más atractivas para residir, en términos de estilo de vida. Este fenómeno no se produce en todas. En Estados Unidos, por ejemplo, ciudades del Rust Bell, como Detroit o Cleveland, no son muy caras porque la población no quiere irse a vivir allí. Pero otras, las denominadas ciudades del consumidor, resultan más atractivas. Cuando la población tiene más renta, quiere gastar más en cosas que solo puede ofrecer una ciudad. Por ejemplo, ir a un restaurante o pasear por un lugar agradable. Y su demanda aumenta cuando las personas tiene más dinero. Así es que las ciudades más atractivas, como Nueva York, Toronto o Dubai, están atrayendo población, incluso a nivel global. Tenemos cien o doscientas ciudades a nivel global que están atrayendo a muchísimas personas, que experimentan los mayores problemas de asequibilidad.
Oferta de vivienda limitada y desigualdad de ingresos
En el mundo desarrollado aparece un tercer problema. En sus ciudades resulta muy difícil aumentar la oferta de vivienda. Nadie quiere desarrollos inmobiliarios delante de su casa porque pierden las vistas, el sol, hay más tráfico, etc. En los países democráticos, estos intereses particulares tienen mucha importancia y pueden bloquear los desarrollos urbanísticos.
La cuarta razón reside en la productividad. Está aumentando mucho la de los bienes exportables, como un móvil, que se producen en otros países y cuestan mucho menos que hace veinte años. El ladrillo, en cambio, se produce localmente. Por tanto, el precio de los bienes exportables está bajando respecto al de los bienes no exportables, como los inmuebles. Esto está provocando que los inmuebles se encarezcan en términos relativos.
Finalmente, está la creciente desigualdad de ingresos. El segmento que tiene más ingresos puede ir al mercado inmobiliario y competir, subiendo el precio. Por desgracia, también está la población con bajos ingresos, cuya renta no crece al mismo ritmo.
Por lo que se refiere a España, Paloma Taltavull indicó que los tipos de interés tienen un impacto claro en este mercado. Pero, en términos de oferta, su limitación tiene mucho que ver con la estructura productiva, no con el suelo. Tenemos un problema estructural, que consiste en que ha desparecido la estructura productiva especializada. Reconstruirla cuesta una década entera. Cuando lo hagamos, podremos volver a tener niveles de construcción como los anteriores. Ya lo constatamos en la crisis inmobiliaria de los ochenta. Está última crisis es muy parecida a aquella. Los precios crecían porque no había producción, no teníamos estructura productiva, había sido destruida por la crisis.
Políticas de vivienda
Expuestas las causas hay que pensar en las soluciones. Para Saiz, en la primera dimensión de la política de vivienda hay que distinguir entre las políticas de demanda y las de oferta. Las políticas de demanda ayudan a las personas directamente a comprar vivienda. Por el lado de la oferta, las ayudas se dan al promotor, o a cooperativas para facilitar su formación o la adquisición de terreno. Los dos tipos de políticas son importantes, pero han de caminar juntas. Hay países en los que todo va por la demanda, por ejemplo, la deducción impositiva de los intereses de la hipoteca. Es una buena política, pero si la oferta no responde, el precio de la vivienda se encarece.
La segunda dimensión se refiere a que la política de vivienda puede ser local, nacional o federal, o autonómica. Todos los niveles tienen un papel que jugar y deben estar coordinados. Siempre hay que pensar cuál es la reacción de los gobiernos locales e intentar ayudarlos. Las políticas de demanda tienden a ser nacionales, pero las políticas de oferta en este mercado casi siempre son locales. Los alcaldes son los que van a conformar las políticas de vivienda.
Leyes y regulaciones
La otra dimensión es que tendemos a pensar en las políticas de iure, las leyes, las regulaciones. No hay duda de que son muy importantes.
¿Cómo son las cosas en España en este sentido? La política de vivienda en España, comenta Taltavull, ha sido una de las políticas más estables. El esquema general viene de los años sesenta y ha funcionado. Combinando todo lo anterior, estamos centrando el problema de accesibilidad en el lado de la oferta. Si pensamos en la capacidad regulatoria de la oferta a nivel municipal, podríamos llegar a desbloquear la oferta de viviendas. Pero como no hay incentivos para edificar, los precios suben.
Acceda a la conferencia completa
